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FAQ

よくある質問

住宅ローンを滞納しました。どうなりますか?

住宅ローンを滞納すると、債権者(金融機関等)から電話や書面による督促があります。
滞納期間が6ヶ月以上になると、期限の利益の喪失となり、一括弁済を要求されます。

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現在、3ヶ月以上滞納していますが、返済期間の延長は可能ですか?

通常は滞納している方に対し、返済期間の延長は出来ません。
また、他の銀行からの借り換えも厳しいと思われます。

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期限の利益の喪失とは?

通常、○○年の返済期間で、毎月決まった期日に返済するという契約で金銭消費貸借が結ばれていますが、返済が行われないと、この約束を破ることとなります。
決まった期日に返済が出来ないということは、それまで受けていた利益(決められた期日までに返済すれば良い)を失うことになり、これを期限の利益の喪失といいます。

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代位弁済とは?

債務者が住宅ローンを滞った場合、保証会社が債務者に代わって、金融機関へ残った債務を一括して弁済することです。
その時、保証会社は弁済した金額について、債務者に対して求償権を取得し、その範囲で債権者が債務者に対して持っていた担保権などを債権者に代位して行使することが出来ます。

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夫婦の共有名義の不動産があります。離婚後、妻に住宅ローンの支払い義務はありますか?

自宅を購入の際、妻が連帯債務者または連帯保証人になっている場合は、支払い義務があります。
主債務者(夫)が、返済が滞ると連帯債務者(または連帯保証人)に督促がきます。連帯債務者(または連帯保証人)は、離婚などの理由があっても、容易に変更することは出来ません。
住宅ローンの返済が出来なくなった場合は、借金が増える前に早めに任意売却をお勧めします。

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所有者が行方不明ですが、任意売却は出来ますか?

所有者が行方不明の場合、そのままでは売却することは出来ません。
従って、裁判所へ不在者財産管理人の選任の申し立てを行う必要があります。
このような法的手続きを行い、契約行為の出来る人をたてて、売却することは可能です。

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連帯債務者と連帯保証人の違いとは?

連帯債務者とは、住宅ローンの借りる際に主債務者と収入合算をして、一緒に借り入れをしていますので、共に返済をする義務があります。
連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無にかかわらず返済義務があり、債務者がローンの返済が滞った時など、債権者は連帯保証人へ返済の請求が可能です。

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任意売却をしたら住宅ローンを払わなくていいですか?

任意売却を行っても完済できなければ住宅ローンは残り、返済をしなければなりません。
但し、競売で売却するより任意売却のほうが高く売却できる可能性があり、その結果住宅ローンの残債務を減らせるということはあります。

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引越費用が用意できない場合、どうしたらいいですか?

引越費用は、債権者が一部売却代金よりみてくれることがありますが、必ずみてくれるものではありません。出来れば住宅ローンを払っていると思って、引越費用を貯めるようにしていただきたいのですが、難しいようであれば当社にご相談下さい。

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税金の滞納がありますがどうしたらいいですか?

固定資産税、住民税等税金の滞納がある場合、役所へ分割納付の相談に行くことをお勧めします。
そのままにしておくと不動産が差し押さえられ、任意売却に支障を来す場合があります。

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サービサーとは?

サービサーとは、「債権管理回収業に関する特別措置法」に基づいて法務大臣から営業許可を得て設立された会社です。金融機関から債権の管理・回収業務を受託して、手数料を得たり、債権を買取ったうえで担保である不動産を処分する業務などを行っています。

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任意売却するとブラックリストに載りますか?

任意売却するとブラックリストに載るわけではありません。住宅ローンを滞納するからブラックリストに載るのです。
※ブラックリスト・・・金融機関から借入した情報は個人信用情報登録機関に登録されます。その借入に延滞や破産などが生じた場合、事故情報として記録され、これを通称「ブラックリスト」と呼んでいます。

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自己破産とは?

自己破産とは、借金を返せなくなった人が財産(生活する上で最低限必要なものは除く)を全て借金の返済にあて、その代わりに残った借金は免除してもらう制度です。
自己破産の手続きは、多額の債務が免除されますので(免責を受ける必要があります)人生の再出発をするのには、最も適した制度になります。

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自己破産したらどうなりますか?

破産が確定すると、債権者はもはや個別に権利を行使することができなくなります。
すでに取り立ては止まっているでしょうが、債権者は更に制約を受けるようになります。破産確定後に得た新たな財産は、自由財産として自由に使うことができます。
しかし、破産が決定しただけでは借金を帳消したことにはならないので、免責の申立をして免責決定を受ける必要があります。
免責とは返済できない債務を免除してもらうことです。

自己破産による制限

●本籍地の市町村役場にある破産者名簿に記載されます。但し免責になれば抹消されます。

●市区町村発行の自分の身分証明に破産者である事を証明する記載がされます。

●官報に掲載されます。(ほとんど一般の人は見ることはない)

●個人信用情報機関に登録されてローンやクレジットカードの発行が5~10年間は困難となります。

●破産者は次の職業に就けませんが、但し免責が確定すれば復帰できます。

商工会議所会員・株式会社、有限会社の取締役及び監査役・証券会社の外務員・旅行業者・宅地建物取引主任者・中央卸売市場の卸売業者・生命保険の募集人・損害保険代理店・風俗営業及びその管理人・警備員等
免責が確定すれば、以後一定期間ローンで買い物ができない制約はありますが、借金が免除され戸籍の記載、選挙権、職業にも影響は無い。親族、近所にも破産したことは分からない場合が多いです。

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競売開始決定の通知が来ていますが、任意売却は出来ますか?

競売の手続きに要する時間は約4ヶ月~6ヶ月くらいかかります。
その間に債権者の任意売却の承諾を取り付け、競売の開札前日までであれば競売の取り下げも可能です。
但し、時間に限りがありますので、早めの相談をお勧めします。

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住宅ローンを滞納していますが、住み続ける方法はありますか?

親族へ購入してもらう(両親、子、兄弟等)、リースバック(売却を行い、購入した方から賃貸してもらう)等により住み続けることは可能です。但し、購入する方が融資を受けて購入する場合には、金融機関の審査がありますので、お客様の条件により異なります。

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自分のローンを子供世代に引き継ぐ、又は親に肩代わりして貰う事は可能ですか?

肩代わりして貰うことは出来ません。子供や両親へ売却することは出来ます。この場合、購入する子供や両親が住宅ローンを組めるか否かがポイントになります。都市銀行では取り扱いがありませんが、弊社取り扱いの金融機関にてご相談可能です。但し、この場合の借入金利は都市銀行の住宅ローン金利に比べ、プラス2%~4%程高くなります。

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任意売却ができない場合とは?

任意売却を行う場合にはいくつかの要件が必要となり、任意売却ができない場合もあります。
不動産の共有者や家族の協力が得られない場合(室内の内覧や引越に非協力的)債権者の承諾が得られない場合(抵当権の抹消や税金の滞納額が多額で差押の解除ができない)などが代表的な例になります。

任意売却ができない場合は、競売に移行します。

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賃貸中のマンションだけど任意売却できますか?

賃借人に交渉し売却は可能です。
通常、オーナーチェンジ物件は住宅ローンの利用ができない、契約期限が来ても明渡しの請求ができない等の理由で販売価格は安くなってしまいます。
しかし、任意売却では債権者と販売価格の相談をする時に、賃借人がいるからといって減価の対象にはなりません。それは競売であれば賃借人は、買受人に対抗できないからです。そのようなこともあり、債権者は住宅ローンを利用して債権者に無断で賃貸することを認めていません。

販売計画として
①賃借人に購入してもらう
②購入できないときには退去してもらう
③退去しない場合はそのままオーナーチェンジで売却する
当社で取り扱う場合、②の退去してもらう場合がほとんどです。それは賃借人に大家の現状を説明して、いずれ退去しなければいけなくなることと、競売になった場合の事を説明すれば退去してもらえるケースが多いです。また敷金の清算も退去までの家賃で相殺します。

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任意売却活動を行っている間、少しずつでも返済した方がいいでしょうか?

任意売却後、分割で返済を続けるか、または破産手続きを行うかによって異なります。
売却後完済を目指して返済するのであれば、一般的には6回以上滞納しないように返済したほうがいいでしょう。期限の利益喪失をされると遅延損害金が14.5%位に上がり残債額が膨らみます。
破産手続きを選択、または分割返済はするが完済は無理な場合は、返済を止めて引越し代として準備した方がいいでしょう。但し、可能なら税金は納付することをお薦めします。

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